窺報㉙| 新力控股:新秀的“軸”力

2020.03.31

文章轉載自風財訊

3月31日,新力控股集團舉行了上市以來的首場業績發布會。

在上市第一年的成績單上,新力控股2019年全口徑銷售額914億,同比增長約28.6%;權益銷售額升至451億元,同比增長30.1%。

從身段來講,新力是一個典型的中等規模房企。

與此同時,它又是一個處于高增長期的企業。

2019年,新力的總收入269.8億元、股東應占核心凈利潤18.5億元,都翻了2倍,同比增幅分別達到220.7%和285.2%。這種增幅,在當前百強平均增速已經降到了16%的行情下,很多房企無力再望。

在新力控股聯席董事長陳凱看來,新力的“機會”正在這里——中等規模的公司受疫情影響更小,成長期的公司調整適應更靈活。

17年前,陳凱剛升任華潤置地執行董事的那一年,遇上非典。他還記得,當時的SARS影響不小,但算是階段性的。

2020年,正式加入新力控股,陳凱面臨的市場依然受疫情影響,甚至更為特殊。他直言,這次疫情的影響更廣。目前的國民經濟狀態也不一樣,疫情對經濟、對地產行業、對購房者心態的影響,都更深遠。

但在其看來,這也正是新力控股這種身段企業的機會。

2020年,新力的銷售目標是增長20%,剛過千億。

這個目標相對保守。因為據公司CFO許進業介紹,今年新力的可推售貨源比較充裕,達到60%-70%的推盤,就能實現20%的銷量增長。

可以看到,新力希望把握的機會,一定不僅是規模數據的增長。

曾因貨值集中于江西、沖刺帶漲的杠桿等“成長特質”受到質疑,新力實際上要把握的是成為一家成熟上市公司的機會。

這包括在資本市場更高的議價力和說服力,在布局中更大的選擇性(以實現營利雙贏),以及在買家市場更好的產品力、品牌力。

這過程中每一次提升,都考驗企業的“軸力”——只有當桿件(策略)與軸線(趨勢)同向時,它才會是拉力,而非阻力。

對于資本市場來說,新力是新秀;對于新力來說,陳凱也是“新秀”。

2020年,是見證“新秀軸力”的一年。

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重倉長三角溢價大灣區 深耕大本營

長三角和大灣區,被視為新力未來的第一大可能性。

前者在于增量,后者在于溢價。

2019新力增長的主力,押注在長三角。

從財報可見,公司總項目中,長三角區域原本占18個,但2019一年新增了15個項目,占據了全年新增項目的近一半,新增總建面達200萬平,首次超過了江西?。?13萬平)。

大灣區則是價格擔當。

在2019年僅23個項目就占據了公司總銷售金額的27%,排位第二。而全年大灣區新增的3個項目,住宅預計可售均價達到35798元/平,則是江西新項目均價的1倍多,也較長三角、華中華西等區域售價都高。

陳凱告訴風財訊,今年新力在長三角和大灣區的增長會陸續出來,加上深耕江西的增量、中西部的進一步拓展,可以實現增長,對完成年度目標還是有信心的。

甚至在2020年,新力尚沒有計劃進入新的城市,重點還是在于深耕。

從目前的總土儲來看,截止2019年末,新力布局四大區域36個城市,權益土儲面積約1509萬平,在大灣區涉足約6個城市、長三角約11個城市、華中華西等地區約7個城市,其中一二線城市占比約85%。

就長三角等區域的市場份額而言,陳凱直言,占有率并不高,未來空間還挺大。

其表示,同時新力在招拍掛以外加大勾地,還在做品牌輸出給更小的開發商輸出服務,這些業務領域的深耕,也對利潤增長有幫助。

新領域的深耕以外,對于大本營南昌,新力則要求在2020年,目標銷售額占總銷售額的20%-30%。

2019年江西貢獻了63.7%的已確認銷額,其中南昌占了江西的83%份額,新力在南昌的市占率已達到27.2%。

為了保證份額,新力對運營效率的要求非常高,構建“流程管理、計劃管理、成果標準、決策、項目評估、信息管理”等六大管理體系,計劃從項目獲取到施工、項目獲取到預售進一步提速。

在已經掌控的市場,或許只有“更狠”,才能預防不進則退。

資本可能性:

熟稔游戲規則  多條腿修煉內功

面對資本市場,新力需要表現的則是更好的盈利能力,帶動投資回報率。

從2019年的盈利數據來看,毛利79.99億元,同比增長54.5%%;凈利潤20.14億元,同比增長0.9%;股東應占核心凈利潤18.5億元,同比增長285.2%,增幅明顯。

另外,毛利率為29.6%,同比下降7.7%;凈利率從6.6%升至7.5%。

新力表示,毛利率的下降,主要由于交付物業結構影響。

風財訊留意到,新力在2020年會用銷售回款的40%-50%買地,另外費用支出也會增長20%(保持和銷售同等的增幅)。

管理層已經計算了投資的持續支出,許進業表示,疊加限價和土地高成本的影響,新力的毛利率預計還會略有下降,約在27%-28%左右。不過行業毛利率整體下降,新力是較同行不錯的水平。

凈利率方面,7.5%的水平,許進業直言“相對同行略低”,原因則主要是稅款比同行略高。

新力對于大量收購的項目,采用了保守的稅款計提方式。從財報可見,新力2019年的有效稅率約70%。

許進業表示,今年稅率能降到68%左右。并且因為新力的計稅方式,在2020年清算稅款時能抵沖下來,實際的支付會少,全年的凈利率能夠繼續提升。

債務方面,2019年新力的凈負債率67.0%,同比大幅下降170.9%。

風財訊注意到,新力在去年12月進行了配股,完成超額配股4077.5萬股份。在回答風財訊問題時,許進業則提到,2019年新力的回款率在85%左右。

可見,配股增加資本金、回款的提升,價值銷售利潤的增加,三大因素對新力的凈負債率,產生了頗為明顯的影響。

整體而言,借助上市加大資本市場參與度,2019年新力的融資局面大幅拓寬,已有境內公司債額度12億,已有金融機構授信739億元(未使用額度497億元)。

另外據介紹,新力也在申請ABS額度,并有信心拿到海外的融資額度。預計加權平均債務成本9.2%,同比下降0.1%,還可以進一步下降。

正如陳凱說的那樣,每個企業面對改變都有自己策略。新力是一家靈活且具有獨特一面的公司,它面對變化能夠在更快的適應與調整中,找到更好的機會。

而在資本市場中,一個“新秀”的成長,則是學會游戲規則,并練好內功。

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